Trong kinh doanh bất động sản việc nắm được bản chất, sự vận động của các chu kỳ bất động sản sẽ giúp các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản có các hướng đầu tư, xây dựng hợp lý, đặc biệt trong bối cảnh những năm gần đây hoạt động kinh doanh bất động sản đang phát triển mạnh nhưng đồng thời còn tồn tại những biến động, rủi ro đòi hỏi các nhà đầu tư phải xem xét, đánh giá và ra quyết định hợp lý.

1. Chu kỳ bất động sản là gì?

Chu kỳ là khoảng thời gian giữa hai lần lặp lại liên tiếp của một sự việc, hay thời gian để kết thúc một vòng quay, một chu trình. Như vậy đơn vị đo chu kỳ là đơn vị đo thời gian. Trong toán học và một số lĩnh vực khác, chu kỳ có thể hiểu là độ dài giữa hai cấu trúc lặp lại.

Bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.

Có nhiều định nghĩa khác nhau về chu kỳ bất động sản nhưng tựu trung thì chu kỳ bất động sản chính là “vòng đời” của bất động sản. Trong đó, mỗi chu kỳ kéo dài từ 7 – 9 năm và trải qua nhiều giai đoạn. Trong đó gồm: Phục hồi – tăng trưởng – bùng nổ – suy thoái và đóng băng.

Các giai đoạn “vòng đời” của chu kỳ bất động sản?

Từ phần trên ta có thể thấy chu kỳ bất động sản sẽ bao gồm 4 giai đoạn chính. Đó là: Phục hồi, mở rộng, tăng cung và suy thoái. Điều này có nghĩa là từ trước tới này chưa bao giờ có một giai đoạn mở rộng hoặc siêu cung bền vững mà không có suy thoái cuối cùng, sau đó là sự phục hồi nó giống như một vòng luân hồi của các sinh vật trong tự nhiên

Thứ nhất, giai đoạn phục hồi

Việc xác định giai đoạn phục hồi của chu kỳ có thể rất khó khăn. Tăng trưởng cho thuê sẽ vẫn trì trệ và không có dấu hiệu xây dựng mới. Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản phải theo dõi sát sao và nhanh chóng hành động khi có dấu hiệu phục hồi. Đây là thời điểm tuyệt vời để mua các bất động sản dưới giá trị thị trường đang ở trong tình trạng khó khăn về tài chính. Bạn có thể chờ đợi giai đoạn phục hồi bằng cách sửa sang lại để tăng thêm giá trị cho những bất động sản này, giúp chúng sẵn sàng bán hoặc cho thuê ngay khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn mở rộng. Thời gian là chìa khóa.

Thứ hai, giai đoạn mở rộng

Với nền kinh tế đang có tốc độ tăng trưởng ngày càng mạnh mẽ như hiện nay Nền kinh tế chung đang trên đà phát triển hội nhập kinh tế quốc tế, đời sống của, anh sinh xã hội của người dân đã được cải thiện; đồng thời trong bối cảnh dân số đang gia tăng nhanh chóng như hiện nay thì nhu cầu về không gian và nhà ở ngày càng tăng. Giai đoạn mở rộng là khi công chúng bắt đầu lấy lại niềm tin vào nền kinh tế; trong khi thị trường đang trên đà phát triển, bạn sẽ có lợi nếu nỗ lực đầu tư vào việc phát triển hoặc tái phát triển các bất động sản phục vụ cho nhu cầu của thị trường hiện nhằm bán bất động sản với giá cao hơn giá trị thị trường.

Thứ ba, Siêu cung

Trong giai đoạn siêu cung bắt đầu khi nguồn cung bất động sản vượt quá nhu cầu trên thị trường qua việc xây dựng các công trình mới, cải thiện các công trình cũ trong giai đoạn mở rộng đã tạo lên sự thừa nguồn cung trên thị trường và giá bất động sản bắt đầu giảm do không đủ nhu cầu.

Trong giai đoạn mở rộng, các nhà đầu tư cũng như các nhà phát triển đều phải đảm bảo rằng nguồn cung đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng. Điều này không thể tránh khỏi có những thời điểm mà cung sẽ có dấu hiệu bắt đầu vượt quá cầu, do số lượng nhà xây dựng trên thị trường quá nhiều nhưng lại trống không có người mua bất động sản hoặc do sự thay đổi, biến động của nền kinh tế một cách đột ngột khiến nhu cầu sụt giảm. Ví dụ: Tại Thủ đô Hà Nội có rất nhiều công trình bỏ hoang không có người sử dụng như Khu đô thị Thiên đường Bảo Sơn sở hữu vị trí “vàng” phía tây Hà Nội, ngay mặt đường Lê Trọng Tấn kéo dài (xã An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội), sát trục Đại lộ Thăng Long và cách trung tâm thủ đô 10 km. Mặc dù xây dựng từ rất là lâu những hiện nay vẫn rất nhiều căn biệt thự không có người ở.

Chủ sở hữu bất động sản thường sẽ thanh lý hàng tồn kho của họ vì sợ rằng tài sản sẽ bị bỏ trống hoặc không bán được. Tuy nhiên, đó không phải là một chiến lược đúng đắn. Bạn cần phân tích xác định những bất động sản mà bạn cảm thấy sẽ hoạt động tốt trong chu kỳ bất động sản tiếp theo. Đây là thời điểm tuyệt vời để tranh thủ chiến lược mua và nắm giữ để bạn có những bất động sản lý tưởng trong danh sách của mình trong khi chờ đợi thời điểm “sang tay” lý tưởng quay trở lại.

Thứ tư, giai đoạn suy thoái

Trong giai đoạn suy thoái, nguồn cung bất động sản vượt quá nhu cầu với biên độ rộng và các chủ sở hữu bất động sản phải chịu tỷ lệ trống cao. Ngoài ra, không những không thể tăng giá thuê, một số chủ nhà còn buộc phải giảm giá thuê để thu hút những người thuê đang chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế hoặc do nền kinh tế đi xuống cũng khiến tỷ lệ thất nghiệp đi lớn và người thuê nhà có thể yêu cầu giảm tiền thuê nhà để ở lại; vì thuế thu nhập cho thuê sẽ giảm mạnh

Là một nhà đầu tư, bạn nên tiết kiệm quỹ dự phòng cho cuộc suy thoái tiếp theo. Suy thoái cung cấp cơ hội để mua các bất động sản lý tưởng với giá siêu rẻ. Bạn có thể giữ những bất động sản này hoặc sửa sang lại để gia thêm giá trị nếu bạn thấy phù hợp để chúng sẵn sàng tung ra thị trường ngay khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ bởi giai đoạn này ẩn chứa những rủi ro cao bởi tính thanh khoản thấp và nhà đầu tư phải chờ đợi một thời gian dài trước khi giá trị bất động sản đạt đỉnh điểm.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản:

Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia đã liệt kê một số yếu tố sau đóng góp chính, bao gồm:

Về dân số: Cơ cấu của sự gia tăng dân số càng cao thì nhu cầu về nhà ở cũng theo đó mà gia tăng qua đó thúc đẩy thị trường kinh doanh bất động sản phát triển.

Về lãi suất: Lãi suất ảnh hưởng lớn đến sức mua của người mua nhà tiềm năng. Khi lãi suất cao, đây có thể là một yếu tố ngăn cản nhiều người có ý định mua nhà. Ngược lại, lãi suất thấp có thể khuyến khích hoạt động mua nhà bùng nổ, vì chi phí dài hạn để tài trợ mua nhà rẻ hơn.

Về các yếu tố tự nhiên: Các yếu tố liên quan đến vị trí của bất động sản, kích thước và diện tích bất động sản cũng là những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị, hướng phát triển, kinh doanh nhu cầu mua đối với bất động sản.

Về nền kinh tế chung: Tình hình kinh tế nói chung cũng là một nhân tố khi dự đoán chu kỳ thị trường nhà ở. Nhìn chung, khi nền kinh tế đang phát triển tốt hoặc đang có xu hướng đi lên, người tiêu dùng cảm thấy được khuyến khích mua bất động sản nhà ở nhiều hơn. Họ cảm thấy rằng giá trị tài sản cá nhân của họ sẽ tiếp tục tăng lên. Nhìn chung, nếu nền kinh tế chung hoạt động tốt thì thị trường bất động sản cũng đang hoạt động tốt. Nếu nền kinh tế trì trệ, thị trường bất động sản cũng có xu hướng suy sụp theo.

Về các chính sách của chính phủ: Để đảm bảo chức năng quản lý của mình Nhà nước cụ thể là các cơ quan có thẩm quyền trong phạm vi quản lý, điều hành trong phạm vi bất động sản của chính phủ sẽ ban hành các văn bản pháp luật điều tiết các hoạt động liên quan đến bất động sản; qua đó các nhà đầu tư phải có hướng phát triển phù hợp với pháp luật; đồng thời các quy định của pháp luật giúp quy định trình tự, thủ tục các vấn đề liên quan đến bất động sản của người mua. Do đó các chính sách pháp luật của chính phủ sẽ ảnh hưởng các chu kỳ bất động sản.

3. Các chu kỳ bất động sản tại Việt Nam:

Hiện nay, chu kỳ bất động sản tại Việt nam được chia làm 4 chu kỳ:

Chu kỳ bất động sản thứ 1: 1993 – 1999

Năm 1993 Khi luật đất đai ra đời năm 1993 thì thị trường BĐS mới được định hình rõ ràng.

Năm 1994 Giai đoạn này đất nước cơ bản ra khỏi cuộc khủng hoảng kinh tế – xã hội. Tăng trưởng kinh tế cao lên. Lạm phát thì bị chậm lại.

Thời kỳ 1993 – 1995 là giai đoạn đầu mở cửa của nền kinh tế Việt Nam. Năm 1995 là năm đặc biệt khi đồng thời Việt Nam ký hiệp ước bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ và gia nhập cộng đồng các nước Đông Nam Á (Asean).

Nền kinh tế VN đã chuyển mình từ kế hoạch hóa tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường. Điều này đã giúp nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ.

GDP tăng trưởng trên 9% vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%) khiến người dân có niềm tin tích cực vào tương lai. Thị trường bất động sản tăng mạnh trong thời gian này.

1997- 1999 suy thoái: Vào những năm 1996 khu vực Châu Á có dấu hiệu khủng hoảng và thật sự diễn ra vào năm 1997-1998 cuộc khủng hoảng tiền tệ này cũng làm giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế, GDP năm 1999 giảm còn 5.8%. Thị trường bất động sản cũng rơi giai đoạn suy thoái.

Chu kỳ bất động sản thứ 2: 2000 – 2006

Năm 2001 Việt Nam đã ký Hiệp định thương mại Việt Mỹ giúp nền kinh tế tăng trưởng tốt. Thị trường bất động sản đã chuyển mình vào năm 2000 và tăng trưởng mạnh mẽ trong hai năm 2001 và 2002.

2003-2006 suy thoái: Sau đó thị trường bất động sản bùng nổ thì thị trường chậm lại. Thị trường ghi nhận 2003 giao dịch thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.

Chu kỳ bất động sản thứ 3: 2007 – 2013

Năm 2006 Việt Nam chính thức tham gia WTO. Thị trường bất động sản hồi phục và tăng trưởng; giá đất được tăng lên mạnh mẽ vượt qua khả năng mua của đa số người dân. Lạm phát năm 2008 lên đến 22%.

2009-2013 suy thoái: Giữ năm 2008 khủng hoảng kinh tế toàn cầu diễn ra làm cho nền kinh tế một lần nữa xuống dốc kéo theo sự sụt giảm của thị trường bất động sản.

Chu kỳ bất động sản thứ 4: 2014 đến nay

2014-2017 tăng trưởng: Với chính sách hướng tới sự phát triển của thị trường bất động sản đặc biệt trong năm 2014 bắt đầu cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản tại Việt Nam.  Thị trường bất động sản được kích thích tăng trưởng trở lại.

2018 – nay suy thoái: Sau thời kỳ phát triển nóng thì năm 2018 thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại và đi xuống. Nguyên nhân không nhỏ do chính quyền rà soát pháp lý hàng loạt dự án. Đồng thời ngân hàng nhà nước bắt đầu các chính sách siết tín dụng cho bất động sản.